‘KULLAT E TIRANËS’ SI EVOLUIM I VALËS SË TRETË TË SPEKULLIMIT NË TREGUN E PASURIVE TË PALUAJTSHME. Mapo, 18. 10. 2017

Fjala gradacelë është një neologjizëm e përshtatur nga gjuha angleze, ndërsa sinonimi i saj qiellgërvishës është përkthyer fjalë për fjalë nga fjala ‘skyscraper’.  Në kuptimin e teknikës ndërtimore ajo është thjeshtë një tipologji e ndërtesës, e cila ka marrë ekspansion në kohët moderne. Fillesat e saj i ka pasur në Chikagon e 150 viteve më parë kur arkitektët i dhanë formë këtij stili të ri ndërtimor që lindi nga nevoja njerëzore. Jemi duke folur për Chikagon e shekullit të 19-të, kohë kur ai u sulmua nga ‘Zjarri i Madh’i vitit 1871. I cili rrafshoi dhjetëra kilometra katror të shtrirjes së qytetit dhe la më shumë se 100 mijë të pastrehë. Nevoja, që nëpërmjet kontributeve të arkitektëve në planifikimin urban, stadartet e zonimit dhe këtij stili ndërtimor, e bënë Chikagon një nga pesë qytetet më të mëdha të botës. Në pjesën tjetër të botës, gradacelat u lartësuan paralelisht me nevojat për banesa si pasojë e imigracionit të revolucionit industrial.

E bëra këtë hyrje për të parashtruar tre cështje që i përkasin thelbit të debatit mbi gradacelat e qendrës së Tiranës. Së pari, se në qasjen makro (teorike) nuk duhet të shqetësohemi nga ndërtesat hiper të larta. Ato në vetvete janë thjesht një tipologji e ndërtesës e aplikuar prej dekadash në vendet perëndimore. Prandaj, sa më shpejt duhet ti “dekriminalizojmë”, edhe sepse nuk janë ato faktori apo aktori i vetëm i shkatërrimit të Tiranës urbane. Së dyti, se gradacelat nuk lindën nga asgjëja apo kot. Ato lindën nga risitë teknologjike (betoni i armuar dhe kostruksionet prej celiku), por mbi të gjitha nga nevoja e shoqërisë për ti dhënë zgjidhje emergjencave njerëzore apo bumeve të zhvillimit. Dhe së treti, instrumentat që përdori elita teknike e qytetit (arkitektët) nuk ishin vetëm gradacelat, por në të njëjtën kohë ata kontribuan edhe në instrumenta të planifikimit paraprirës si, planifikimi urban i qytetit dhe standarte teknike të projektimit urban.

Mirëpo, ne kemi në një pyetje konkrete e cila kërkon përgjigje kontekstuale. A duhet të shqetësohemi nga ndërtimi i gradacelave në zonën qendrore të Tiranës?! Thjeshtë ngritja e kësaj pyetje tregon se ne nuk kemi ndjekur hapat hirearkik planifikues. Nëse do i kishim ndjekur nuk do e kishim këtë debat, sepse përgjigjja do të ishte e inkorporuar në Planin e Përgjithshëm të qytetit dhe studimet pjesore. Por unë jam i detyruar të shkoj më tej me pyetjen: a ka ndonjë nevojë qytetaria e Tiranës urbane që kërkon lejimin e ndërtimit të këtyre gradacelave?! Përgjigjja është një JO e madhe! Në të kundërt sot Tirana urbane është një nga qytetet që ka sipërfaqen më të madhe të qëndrave tregtare dhe bisnesit në rajon dhe në të njëjtën kohë ka shitjet me pakicë më të ulta dhe bisneset më të dobta. E njëjta gjë për stokun e banesës. Sot Tirana ka  mijëra apartamente të pashitura ndërkohë që po projektojet të ndërtohen edhe disa mijëra të tjera!

Fakti që dimensioni public i Tiranës urbane nuk ka asnjë nevojë për ndërtimin e këtyre gradacelave është vetëm sipari i domosdoshmërisë për të mos i lejuar të zhvillohen. Arsyeja determinuese është ndikimi i tyre në tregun e pasurive të paluajtshme dhe të drejtave të zhvillimit të tyre. Ekziston një e vërtetë e fshehur shumë bukur në vite. Megjithëse sot Tirana urbane është shumë keq e jetueshme për shkak edhe të volumit të ndërtesave të lejuara në 20 vitet e fundit, vetëm 3% e pronësive të paluajtshme janë lejuar të rizhvillojen. Cka do të thotë se 97% e tyre mbeten në pritje. Një përqindje kritike nga ky stok është në kufinjtë midis të nevojshmesh dhe të domosdoshmes për rizhvillim sepse i përket periudhës së para Luftës së Dytë Botërore apo viteve të para të socializmit shqiptar. Vjetërsisë moshore i shtohet mungesa e investimit për mirëmbajtje e rikonstruksion prej dekadash, dhe kjo e bën cështjen shumë të rrezikshme për interesin publik.

Kërkojmë të ndërtojmë ca volume ndërtimore me të drejta zhvillimi të koncentruara në pak zotërues të titujve të pronësisë, në vend që atë pak zhvillim që pranon akoma Tirana ta shpërndajmë në sa më shumë nga këto 97% të pronësive të pa rizhvilluara. Kjo është vendimarrja e bashkisë Tiranë. Me një fjalë, janë duke krijuar efektet e ‘Zjarrit të Madh të Chikagos’ në Tiranë por pa zjarr, dhe të Revolucionit Industrial por pa punësim! Dhe kjo, shkurt e sakt, do të thotë spekullim me dimensionin urban të qytetit, nevojën e shoqërisë dhe të drejtat e zhvillimit të pronësive të paluajtshme. Këto projekte private janë element të valës së tretë të spekulimit, të cilin unë e kam quajtur ‘panorama më eksluzive’. Evoluimi i vetëm nga kjo valë është se për suksesin e tyre janë investuar para’ publike për të ndërtuar ‘Bulevardin e Ri’, ‘Sheshin Skënderbej’ dhe infrastruktura të tjera, të cilat janë në shërbim eksluziv të këtyre kullave të reja.